REITs
Seit Ende März sind nun auch in Deutschland so genannte Real Estate Investment Trusts (REITs) zugelassen. REITs sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, deren Haupttätigke
it darin besteht, Immobilienobjekte zu kaufen und zu verwalten. Dazu zählen unter anderem Büro- und Geschäftshäuser wie auch Einkaufszentren. Wohnobjekte sind vom Erwerb ausgeschlossen. Im Vergleich zu anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften unterliegen REITs besonderen gesetzlichen Restriktionen. Da REITs auf Unternehmensebene von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind, müssen die Erträge zu mindestens 90% an die Anteilseigner ausgeschüttet werden. Die Besteuerung erfolgt nur auf Ebene der Aktionäre. REITs werden wie Aktien täglich an der Börse gehandelt.
Vorteile gegenüber Direktanlagen
Immobilienaktien weisen gegenüber Direktanlagen in Form von offenen Immobilienfonds einige Vorteile auf. Durch den täglichen Handel an der Börse weisen Immobilienaktien ein hohes Maß an Liquidität auf. Gleichzeitig bieten Immobilien-Aktiengesellschaften aufgrund strengerer Bilanzierungsanforderungen eine höhere Transparenz.
Niedrige Mindestanlagesummen erleichtern insbesondere Kleinanlegern den Zugang zu Immobilieninvestments. Über Immobilienaktien lässt sich zudem auch eine höhere Risikostreuung über verschiedene Immobilenobjekte, Länder oder Branchen erreichen als über Direktanlagen.
Wie verhalten sich Immobilienaktien?
Immobilienaktien weisen aufgrund des täglichen Börsenhandels eine wesentlich höhere Volatilität auf als die Anteilspreise offener Immobilienfonds. Doch die Bestände in offenen Immobilienfonds werden anders bewertet als ein Wertpapier, für das täglich Kurse an der Börse ermittelt werden. Die scheinbar niedrigen Schwankungen können irreführend sein (mehr zu den Besonderheiten der Bewertung von offenen Immobilienfonds lesen Sie hier). Die Vergangenheit zeigte im Zuge des Immobilienskandals, dass offene Immobilienfonds nicht so risikolos sind wie oftmals angenommen.
Es stellt sich die Frage, wie Immobilienaktien als Anlageklasse einzustufen sind. Verhalten sich diese wie Immobilien oder wie Aktien? Durch die Generierung von laufenden Einnahmen aus Mieterträgen und der Verwaltung von Immobilien weisen Immobilienaktien einen anleihenähnlichen Charakter auf. Doch eine gleichzeitig volatile Wertentwicklung und Korrelation zum Aktienmarkt, die kurzfristig recht hoch sein kann, macht Immobilenaktien eher zu einer hybriden Anlageklasse, die Charakterzüge beider Anlageklassen vereint.
Damit die positiven Eigenschaften von Immobilienaktien auch zum Tragen kommen, verlangt ein Investment in diese Assetklasse einen ausreichend langen Anlagehorizont. Mit längerer Haltedauer sinken auch die Korrelationen zum Aktienmarkt und die Wertschwankungen. Anleger sollten grundsätzlich beachten, nur in ein breit und gut diversifiziertes Immobilienportfolio zu investieren.
Vorsicht vor steigenden Zinsen
Die größten Risiken für ein Immobilienaktienportfolio liegen in steigenden Zinsen. Diese machen ein Investment in Immobilien für Anleger zunehmend unattraktiv, da sie die Dividendenrenditen schmälern. Doch nicht alle Fonds reagieren gleich stark auf Zinsänderungen. Wie zinssensitiv ein Fonds ist, hängt davon ab, wie defensiv er positioniert ist; d.h. wie hoch ist der Verschuldungsgrad der Unternehmen, in die der Fonds investiert. Ein geringer Fremdkapitalanteil kann die Zinsrisiken reduzieren. Schließlich sind Zinsen auf Fremdkapital zu entrichten.
Morningstar Kategorie „Branchen: Immobilienaktien“
Für deutsche Privatanleger stehen derzeit rund 50 Fonds aus der Morningstar Kategorie „Branchen: Immobilienaktien“ zur Auswahl. Viele Fonds setzen in jüngster Zeit vermehrt auf asiatische Immobilienaktien und REITs. Diese entwickelten sich innerhalb des letzten Jahres im Schnitt besser als europäische oder globale Werte. Gemessen am FTSE EPRA/NAREIT-Asia-Index erzielten asiatische Immobilienaktien und REITs im vergangenen Jahr eine Rendite von über 37%. Im Vergleich dazu generierten globale Immobilienaktien eine Rendite von 27%.
Der Credit Suisse Equity Fund (Lux) Asian Property (ISIN: LU0220210792) investiert in Immobilienaktien in ganz Asien, einschließlich Australien und Neuseeland. Fondsmanager Boon-Hong Yeo und David Scott bringen jeweils rund 20 Jahre Erfahrung mit. Die Fondsmanager bevorzugen gegenwärtig insbesondere Gesellschaften aus Japan mit einem Anteil von 36% im Portfolio, Hong Kong mit 29%, Australien mit 16%. Sie sehen in diesen Regionen ein hohes zukünftiges Wachstumspotential. So wirkt sich z.B. in Japan die konjunkturelle Erholung positiv auf den Immobilienmarkt aus. Aber auch die anstehenden Olympischen Spiele 2008 in Peking beflügeln die Immobilienpreise. Als weitere Gründe nennen die Fondsmanager die stetig steigende Urbanisierung in China, das Wachstum des Mittelstandes, der sich den Kauf von Immobilien zunehmend leisten kann, sowie eine immer noch attraktive regionale Bewertung asiatischer Immobilienaktien. Das Fondsvolumen beläuft sich auf 705 Mio. USD. Davon entfallen mehr als 50% auf die 10 größten Einzelpositionen im Portfolio. Diese starke Konzentration auf wenige Werte ist allerdings für Fonds dieser Kategorie nicht ungewöhnlich. Im vergangenen Jahr erzielte der Fonds eine Rendite von knapp 36%. Zum Vergleich in demselben Zeitraum erreichten klassische asiatische Aktienfonds nur eine Rendite von 11,4%.
Die Verwaltungsgebühren für diesen Fonds belaufen sich auf 1,92% jährlich. Der Ausgabeaufschlag beträgt maximal 5%. Anleger sollte zudem das Währungsrisiko, wie auch bei anderen Fonds, die in verschiedenen Währungen investiert sind, nicht vergessen.
Der Schroder ISF Global Property Securities war im vergangenen Jahr der erfolgreichste global investierende Fonds. Die Rendite für diesen Zeitraum betrug 38%. Im selben Zeitraum erzielten globale Standardwerte-Fonds eine Rendite von 18%. Fondsmanager Jim Rehlaender verfolgt einen aktiven Managementansatz, der losgelöst von Index-Vorgaben erfolgt. Als Berater fungiert die Immobiliengesellschaft European Investors Inc. (EII), die den Investmentprozess mit fundamentalem Research unterstützt. Das Fondsvolumen in Höhe von 388 Mio.USD wird in weltweit 59 Titel investiert. Das Vermögen verteilt sich mit 35% auf Nordamerika, mit 34% auf Asien und 31% auf Europa. In Osteuropa werden keine Anteile gehalten. Das Fondsmanagement sieht dort eine zu große Gefahr der Überhitzung. Im Vergleich zum FTSE EPRA/NAREIT Global-Index, der als Referenzindex herangezogen werden könnte, fällt die Ländergewichtung unterschiedlich aus. Der Index hält 43% der Anteile in Nordamerika, 35% in Asien und nur 22% in Europa. Bei der Immobilienaktien-Auswahl stehen vor allem Büro- und Einzelhandelsobjekte im Vordergrund. Wohnimmobilien spielen im Anlageuniversum nicht nur bei diesem Fonds eine untergeordnete Rolle. Auch ist der Anteil an Immobilienentwicklern mit nur 10% im Portfolio aufgrund erhöhter Risiken begrenzt.
Diesen Fonds gibt es auch für Euro-Anleger in einer währungsgesicherten Tranche (ISIN: LU0224509132). Die Verwaltungsgebühren belaufen sich auf 1,5% jährlich. Der Ausgabeaufschlag beträgt bis zu 5,26%.
