Eine durchdachte Investition im Immobiliensektor setzt voraus, dass man versteht, worauf man sich einlässt - und welche Risiken mit dem Investment verbunden sind.
Einkommensorientierte Anlagen stellen hohe Anforderungen an die Kapitaldisziplin und den Kapitalerhalt. Investoren, die einkommensorientiert sind, sind älter und verlassen sich auf die Ausschüttungen, um ihren Lebensstandard zu halten, so die Faustregel. Wenn das der Fall ist, sind Immobilien dann eine gängige Option für Einkommensinvestitionen oder sollten sie immer noch zu den risikoreicheren alternativen Anlageklassen wie Infrastruktur, Private Equity oder Musiklizenzen gezählt werden?
Immobilieninvestitionen entsprechen nicht unbedingt dem Temperament eines jeden. Es hat keinen Sinn, einer hohen Rendite nachzujagen, wenn die Kapitalwerte wild hin und her schwanken. Auch externe Faktoren können eine große Rolle für die Attraktivität von Immobilien spielen. So hat beispielsweise die Pandemie zu einer Verschiebung in der Arbeitswelt geführt, was Büro- und Gewerbeimmobilien beeinflusste. Hauspreise und die Nachfrage nach Wohneigentum ist indes durch den Anstieg der Hypothekenzinsen ins Wanken geraten.
Wenn man aber nun meint, dass einkommensorientiertes Investieren vorhersehbar, defensiv und etwas langweilig sein sollte, klingt das alles nicht ein wenig mühsam?
Wohneigentum oder Gewerbe?
Beginnen wir mit einigen Optionen, die Kleinanlegern zur Verfügung stehen. Die erste Wahl, die Sie treffen müssen, ist die zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Beide haben ihre eigenen Risiken, Marktdynamiken, Kapitalerträge und Ertragsaussichten. Außerdem gelten für den Kauf und Verkauf von Häusern andere Regeln als für Bürogebäude, Einkaufszentren und Lagerhallen.
Die nächste Wahl ist die zwischen direktem und indirektem Engagement. Wenn Sie ein Eigenheim besitzen oder ein Portfolio von Mietobjekten besitzen, sind Sie dem Wohnungsmarkt direkt ausgesetzt. Wenn Sie Vermieter eines Bürogebäudes sind, ist dies ebenfalls ein direktes Engagement. Die meisten Kleinanleger sind jedoch eher indirekt engagiert. Sie können Aktien eines Wohnungsbauunternehmens kaufen und erhalten so einen kleinen Anteil an einem Unternehmen, das Grundstücke besitzt, neue Häuser baut und verkauft. Sie besitzen nicht die Häuser, sondern Teile eines Unternehmens, das sie baut.
Seit der Finanzkrise haben Unternehmen wie Persimmon, Taylor Wimpey, Barratt Developments und Vonovia alle von den steigenden Immobilienpreisen profitiert. Ihre Aktien sind stark gestiegen. Einige zahlten auch sehr großzügige Dividenden.
Diese Ära scheint nun Vergangenheit zu sein. Viele der Unternehmen hatten ein hartes Jahr 2022 in Bezug auf die Aktienkurse, und eine neue Realität ist eingetreten. Nach der besten aller Welten (steigende Aktienkurse und Erträge) stehen die Anleger nun vor einer Art Engpass.
Ein Beispiel aus dem Vereinigten Königreich: Persimmon ist seit vielen Jahren einer der größten Dividendenzahler des Landes, der Aktienkurs brach aber 2022 rund 57 % ein, als die Anleger begannen, einen Immobiliencrash und Wirtschaftsabschwung einzupreisen.
Im Anschluss an das schlechte Jahr 2022 kürzte das Bauunternehmen Anfang dieses Jahres seine Dividende um 75 % und gab eine Gewinnwarnung heraus. Bislang hat sich der Titel als einer der langsamsten in diesem Sektor erholt. Auf der anderen Seite halten die Morningstar-Analysten die Aktie für eine der am stärksten unterbewerteten in unserer Abdeckung - sie ist die einzige Aktie mit einem 5-Sterne-Rating.
Einkommensinvestoren in diesem Sektor wurden in besseren Zeiten reichlich belohnt, müssen jetzt aber entscheiden, ob sie mit der Volatilität der Aktienkurse zurechtkommen.
