Die aktuelle Zinsentwicklung an den Finanzmärkten zwingt Investoren, nach Anlagealternativen abseits des Rentenmarktes zu suchen. Neben der verstärkten Nachfrage nach Aktien waren auch Immobilien gesucht, was sich insgesamt in kontinuierlich steigenden Preisen über die letzten Monate hinweg geäußert hat. Nur wenige Anleger verfügen aber über ein entsprechendes Vermögen, um sich ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio durch Direktinvestitionen aufzubauen. Fonds können hier eine Lösung sein, um auch mit weniger Kapitaleinsatz in diesem Marktsegment investiert zu sein.
Nebst klassischen Schweizer Immobilienfonds, die auf einem kleinen und gleichermassen teuren Segment aktiv sind, bietet sich ein Blick Immobilienaktien an, eine Branche, die bislang bei Anlegern eher ein Nischendasein gefristet hat, dessen Wertentwicklung und Mittelzuflüsse im letzten Jahr aber deutlich an Fahrt aufgenommen haben. Gleichen wir zunächst das Rendite-Risikoprofil einiger Immobilienaktien-Indizes mit den Eigenschaften des breiten Markts ab.
Tabelle: Immobilienaktien in Vergleich mit breit diversifizierten Indizes
Wie aus der oberen Tabelle hervorgeht, die die Wertentwicklung einiger Immobilien-Sektorindizes mit ihren dazugehörigen breit aufgestellten Indizes vergleicht, fiel die langfristige Wertentwicklung von Immobilienaktien bislang eher unterdurchschnittlich aus und lag deutlich hinter den breit aufgestellten Aktienindizes MSCI World, MSCI Europe oder S&P 500 zurück. Gleichzeitig fiel das Risiko, gemessen an Standardabweichung und maximalem Verlust, stark überdurchschnittlich aus.
In den letzten 12 Monaten hat dieses Marktsegment jedoch deutlich besser abgeschnitten. Das Niedrigzinsumfeld beflügelt die Unternehmen, deren Erträge maßgeblich von verbesserten Finanzierungsbedingungen durch niedrige Zinsen und Wertsteigerungen der Immobilien profitiert haben.
Was sind Immobilienaktien?
Immobilienaktien zählen zu den indirekten Immobilieninvestments, das heißt, dass Anleger Anteile an Immobiliengesellschaften halten, die ihrerseits Immobilienportfolios verwalten. Im Gegensatz zur Direktinvestition sind Immobiliengesellschaften börsennotiert, so dass im Normalfall laufend ein Preis für diese Unternehmen festgestellt wird, der von Angebot und Nachfrage bestimmt wird und daher deutlich vom Nettovermögenswert (NAV = Immobilienbesitz - Schulden) dieser Unternehmen abweichen kann.
Immobiliengesellschaften zeichnen sich dadurch aus, dass die Immobilien in ihrem Besitz zu einem großen Teil über Kredite finanziert sind, was ihre laufenden Erträge aus der Vermietung hebelt. Daher wirken sich günstige Finanzierungsbedingungen positiv aus. Immobiliengesellschaften können sowohl im Wohnimmobilienbereich als auch im gewerblichen Bereich tätig sein.
Wichtige Einflussfaktoren auf den Gewinn sind neben den Finanzierungsbedingungen auch die Bewertung der Immobilen im Portfolio, Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne sowie die Unternehmensführung. Immobilienunternehmen in Europa gehörten bislang meist zum Nebenwertesegment, was sie neben ihres zyklischen Charakters auch etwas weniger liquide und schwankungsanfälliger als Large Caps machte.
Eine Sonderform der Immobilienaktien sind REITS (=Real Estate Investment Trusts), die bestimmte „Qualitäts“-Kriterien wie beispielsweise eine Mindestausschüttungsquote von 90% und eine maximale Fremdkapitalquote von 55% aufweisen müssen. Zudem sind REITS meist auf Unternehmensebene steuerbefreit, Steuern fallen erst auf Anlegerebene auf die Ausschüttungen an.
Was sind die Vorteile und Nachteile einer Investition?
Der größte Vorteil von Immobilienaktien ist, dass Anleger auch mit wenig Startkapital an der langfristigen Wertentwicklung der Immobilienmärkte partizipieren können. Langfristig gesehen deshalb, da es sich bei Immobilienaktien um Aktien handelt, die kurzfristig starken Schwankungen unterworfen sein können und hoch mit der Entwicklung der Aktienmärkte im Allgemeinen korreliert sind.
Dies ist auch gleichzeitig ihr größter Nachteil, da Immobilienaktien dadurch wenig geeignet sind, die Schwankungsanfälligkeit eines Aktienportfolios zu senken. Ihre Diversifikationseigenschaften sind damit vor allem auf kurze Sicht vernachlässigbar und sie sollten keinesfalls unter dem Aspekt gekauft werden, in turbulenten Marktphasen Stabilität ins Portfolio zu bringen.
Gerade in Krisenphasen verschärfen sich Kreditvergabebedingungen rapide und die Nachfrage nach Immobilien sinkt, was sich direkt auf die Aktienkurse auswirkt. Dies zeigt auch ein Blick auf die negativen Aktienjahre 2008 und 2011, in denen Immobilienaktien deutlich stärkere Kursverluste als der Gesamtmarkt zu verzeichnen hatten.
Kommen wir nun aber zu guter Letzt noch zu einem weiteren positiven Aspekt: Immobiliengesellschaften zeichnen sich durch hohe Ausschüttungen an Anleger aus, was gerade im aktuellen Zinsumfeld besonders attraktiv ist.
Fazit
Immobilienaktien sind eine interessante Anlageform, die geeignet ist, regelmäßige Einkommen für Anleger zu generieren. Zudem profitiert das Marktsegment von den historisch niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen. Da es sich aber um Aktien handelt, die börsennotiert sind, müssen Anleger mit hohen kurzfristigen Wertschwankungen leben können, die noch erheblich über denen breit aufgestellter Aktienindizes liegen können.
Im zweiten Teil unserer Artikelserie geben wir Anlegern einen Überblick, wie sie am besten in Immobilienaktien investieren können.
